제목과는 다르게 우리나라 부동산 가격은 하락하지 않는다.

2015년부터 그래왔고 당분간 2023년까지는 상승세가 꺽이지 않을 것이다.

주된 이유는 공급의 부족인데, 그 사례에 해당하는 예시들을 아래 포스팅으로 남긴다.

대구, 세종, 검단 이 3개의 도시에서는 내가 말한것과 다르게 하락의 시그널이 나오고 있다.

바로 공급이 많아 졌기 때문이다.

1. 대구

잘나가던 분양시장의 분위기가 않좋다고 하는데,

실제 확인을 해보면 공급이 늘어나고 있는데, 분양가까지 높게 받으려고 하니까 그런 이유가 크다.

그리고 무순위 청약까지 미달이 되고 있는 상황이다.

일반분양에서 청약 경쟁률도 떨어지고 있는데, 2019년 18.1대1, 2020년 21.6대1이던 1순위 경쟁률은 올해(1~4월) 6.3대1까지 떨어졌다.

대구지역은 추가로 사람유입이 크게 늘 유인이 없기 때문에, 분양가를 낮추고 추가적인 공급을 억제하는 가격은 금세 정상화 될 것이다.

https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2021/05/520079/

https://www.hankyung.com/realestate/article/202105255050e1

2. 검단

인천의 검단 신도시는 단기간 많은 가구들이 입주하면서 전세가가 떨어지고 있다.

전세가 떨어지면서 매매가도 덩달아 떨어지는 현상이 발생하였다.

여기는 심각한게 실거주자보다 투자로 한 사람들이 많아서 전제물량과 매매물량이 동시에 쏟아지고 있는게 문제다.

인천은 수요가 많고, 수도권중에서 저평가된 지역이지만, 단기간에 물량이 쏟아져 나오면 대책이 없다.

이자비용을 감수하고 버틴다면 더 높은가격에 매도 할 수는 있지만, 전세를 줄 상황이라면 빨리 주는게 낫다.

집주인 입장에서 전세는 무이자 상품이기 때문에 잘 따져봐야 한다.

그래도 인천은 사람이 많이 살기 때문에 입주가 다 될것이다. 결국은 가격의 문제로 귀속될 것.

https://realestate.daum.net/news/detail/all/20210524060504276

3. 세종

세종시도 공급이 쏟아지기 시작하면서 매매가격이 떨어지고 있다.

단순 증여가 아닌 지속적인 하락이고, 앞으로의 수요보다는 공급이 월등하게 많다보니 쉽게 반등하기는 어려워 보인다.

기사를 보면 '세종시 집값 하락의 이유는 행정중심복합도시와 조치원읍·연기면 등 원도심 지역에 2만6000가구 추가 공급 대책이 마련됐기 때문으로 풀이된다. 세종시에 따르면 이번 추가 공급 물량을 포함해 앞으로 남은 주택 공급 물량은 10만 가구에 이른다.'라고 하였는데 남은 주택공급이 아직 10만가구나 남아 있어서.. 어떻게 처리가 될지 궁금하다.

여러 호재도 있지만, 그게 다이고 추가적인 유인이 없으니 서울, 경기 수도권과 비교해봐야하지만 단기적으로는 많이 오른데에 가격이 부담스러운건 사실이다.

그리고 이 기사에는 과천도 같이 묶어서 전세값이 떨어졌다고 하는데, 과천은 준 서울이기 때문에, 일시적인 하락이 있을수는 있어도 다시 반등할 것이라 걱정이 안되는 지역이다.

https://www.ekn.kr/web/view.php?key=20211017010002508 

대표적인 3개의 지역(나름 큰 도시)의 사례를 살펴보았는데, 주된 이유는 공급이다.

또한 인천을 제외하고는 대구와 세종으로의 인구유입이 쉽지 않기 때문에 더 큰 타격을 받을 수 밖에는 없다.

기타 소도시는 조금만 공급이 늘어나도 그냥 폭락수준으로 떨어진다.

이 사실들로 미루어보아 정부에서 부동산 가격을 못잡는게 아니라 안잡는 것이다.

이보다 더 큰문제는 23-25년에는 추가적인 공급이 이뤄질것으로 보지만, 우리나라에 주택공급이 본격적으로 시작한게 1988년도 전후인데 이때 지어진 아파트들의 수명이 다해가서(40년), 재건축을해야하는 상황이 발생한다는 것이다.

재건축을 하기 위해서는 동의를 받아야 하고, 자자체의 승인을 받아야 하는데, 서울기준으로는 여의도, 잠실, 대치동의 유명 아파트들도 재건축 동의를 못받은 상태라,, 무주택자들은 답이 안보인다.

눈가리고 아웅식으로 사전청약이라는.. 실제 공급까지는 10년이 소요되는 행위를 한다는 것 만으로 주택을 갖겠다는 사람들의 심리를 잠재우기는 힘들것이다.

사람들은 누구나 집에 산다.

주거의 유형이 자가, 전세, 월세 등이 있을뿐이고, 그 누구도 집과 관련되지 않은 사람이 없다.

그래서 공부해야만 하고, 현실적인 법개정을 요구해야만 하는것이 국민으로써의 권리이다.

끝.

[2021년 3월]

중랑구의 30평형대(실평수 25평=84제곱) 위주로 임장을 가보았다.

이유는 넓은 평수이면서 단순히 가격이 저렴해서이다.

네이버 부동산에 들어가서 평형대와 가격을 보면 서울에서 가장저렴하며, 나름 30평형대 아파트들이 많이 있다.

주변 아파트들을 검색해보고 10억원 미만으로 임장을 계획하고 진행해봤다.

1. 개요

이거로 다 정리가 되는데, 500세대가 넘고 15년이 조금 넘은 구축으로 접어드는 단지이다.

30평형대 매매가는 8억원선이다.

전체 13동이 있으며, 112동과 113동은 길하나 차이로 떨어져있다.

그 옆에 주택들이 있는데 그 부분 포함해서 건축을 못해서 단지가 살짝 애매한 부분이 있다.

7월 현재 기준 매매는 23건, 전세 8건, 월세 5건 등록되어 있다.(동일매물 묶음 기준)

2. 가격

2018년도까지는 4억원 수준으로 안오르다가 작년 하반기부터 가격이 많이 뛰었다.

다른 지역대비 과소평가가 되는게 아니라 실제 동네를 가보면.. 알 수 있다...

가격은 가치를 반영한다. 가치는 가격으로 평가받는다.

3. 위치

경의중앙성 양원역의 남쪽으로 도보 9분거리이다. 구리의 왼편에 위치하고 있다.

서울에서는 쳐다도 안보던 동네라고들 하지만, 그래도 서울은 대중교통이 좋기때문에 그점은 타도시보다 장점이있다.

전철을 활용하면 서울으로의 접근성은 구리, 별내, 다산보다 좋다고 봤다.

(구리, 다산에서 경의중앙선으로 양원역으로 옴, 나중에 8,9호선 연장되면 상황은 역전될 것)

출퇴근시 구리, 다산은 서울로 진입하는 차량들이 엄청나서,, 말도 못하기 때문이다.

개인적으로는 양원지구가 들어서면서 좋아진다고 봤는데,

지인들은 양원지구는 위쪽의 신내역쪽으로 묶인다고 보고 신내역 부근, 또는 갈매나 별내를 추천해줬었다. 

4. 임장 후기

1) 1층 30평형 6억중반

인테리어가 안되어 있고, 말로는 빛이 잘 들어온다고는 하는데 잘 안들어왔다

옆에 숲이 있어서 공기는 맑아 좋은데 새들도 그만큼 많이 보였다.

아파트 구조는 마음에 들었다. 그런데 집이 정리가 안되어서 그런지 이런부분이 거래를 결정하는데 크게 영향을 미쳤던거 같다.

2) 두번째. 14층 30평형 7억 후반

신혼부부가 인테리어를 하고 들어왔는데(세입자), 이번에 계약이 만기가 되어 나가는 상황

집주인이 베짱으로 가격을 올려놨다고 하지만 가격은 거래 당사자들끼리 정하는거니 뭐 ㅎㅎ

고층이라 확실히 1층보다는 좋고, 뷰가 나쁘지는 않지만 좋지도 않은..;

5. 지극히 개인적인 의견

- 이 동네에서 나름 유명하다는 중랑숲리가는 단지만 봤는데, 잘 지어진거 같다. 옆에 초등학교도 있고. 주택들사이에 요새처럼 지어짐.

- 문제는 동네 주변환경이다. 너무 오래된 주택들이 많아서 미관을 해치고 있고, 재개발이 절실하다.

- 어르신들이 많아 아이들 조심 싸인이 아닌 노인 조심 싸인이 있다. 

- 가격때문에 신혼부부나 저연령층이 아직은 이사와서 살 시기는 아닌거 같다.(애기 있으면 특히 X)

- 방문한 곳 옆에 해무로아파트도 소개해주셨는데, 어린애들 데리고 살기에는 고민이 많이 되어서 안보기로 결정했다.

- 아이가 없으며, 저렴하게 넓은곳에 살고 싶은 분들은 오면 좋을거 같다.

  + 주변환경이 좋지 않으니 집에서 생활을 오래하는 사람

이상-

1기, 2기에 이어 3기 신도시를 정부에서 발표했고 이번달부터는 사전청약에 나선다

바로 이녀석들인데 광명, 시흥, 남양주, 위례, 하남 교산, 과천, 인천 등 서울과 접근성이 뛰어는 곳들이 다수 있다.

사전청약은 또 뭔가 하니.. 본청약에 앞서서 사람들 달래주기용으로 미리 청약을 하는것이다.

실제 본청약은 2023년이고, 입주는 2025년부터라는데 이래저래 아주 말이 많다.

그래서 하나 하나씩 정리해볼 예정이다.

위의 지도별 자료외에 지역별 예상 분양가를 국토교통부에서 제공하였다.

현재 지역별 시세의 60~80%정도를 반영했다고 하는데, 그냥 정부가 장사를 하는것이지요..

그래도 아직 본청약은 아니니 이 사전 청약의 분양가가 어떻게 바뀔지는 모르겠다. 

이번 3기 신도시는 신혼부부특공, 공공분양이 많기 때문에 일반 청약자들은 기회가 거의 없다.

그냥 없다고 생각하는게 마음이 편할것이다. 청무피사!!

2010년부터 지난 10년간의 아파트 경매의 낙찰 통계 조회를 해보았다

KB국민은행에서 제공하는 내역을 토대로 정리한것으로 아파트 가격의 추이를 비춰주는 자료로 다른 지표들과 같이 판단할 수 있어보인다.

1. 경매건수의 감소

2010년부터 2013년까지 경매건수가 증가를 하고 있다.

2010년 6,992건에서 2013년 10,036건으로 1만건이 돌파하였고, 낙찰률은 30%초반을 기록하고 있다.

경매건수 증가가 의미하는 것은 아파트를 매수 후, 집주인이 빚을 상환하지 못하는 사람이 증가한다고 봐야한다.

2008년 이후 부동산시장의 침체로 인해서 아파트 매수자들은 부채상환의 어려움을 겪는 상황에서 경매로 넘어가는 경우가 많았다.

하지만 최근 5년간은 그렇지 않다.

경매 건수가 2013년대비 2020년은 1/9수준이다.

이 사실은 아파트 주인들이 살만하다는것을 의미한다. 왜냐하면 아파트 가격이 상승했기 때문이다.

굳이 경매로 넘어갈 상황이 나오지 않고, 아파트 평수를 줄이던, 저렴한 아파트로 이사하면 빚을 상환할 수준이라는 것이다.

2. 낙찰률의 증가

낙찰률은 30%초반인경우 아파트 매수를 하려는 심리가 크게 죽어있던 시기, 2010년부터 2013년까지이다

이후는 30%후반에서 40%초반을 오르내리며 사람들이 경매에 관심을 가지고 있는것을 볼 수 있다.

3. 낙찰가율의 증가

경매를 하는 이유는 물건을 시세보다 저렴하게 사기 위함이고,

감정평가사가 평가한 금액보다 저렴하게 사려는 사람들이 대부분이다.

유찰(낙찰이 안되면) 감정평가액 이하로 일정 비율로 계속 떨어지게 되는게 일반적이다.

그런데, 낙찰가율 2018년 103%, 2020년 104%가 의미하는 것은 현재 부동산에 대한 사람들의 기대감이 감정평가액 이상이라는 것과 실거래가 감정평가액 이상으로 거래되고 앞으로 오른다는 기대감이 있다는것이다.

아파트 가격은 2017년부터 고점이다, 높다했지만 고점은 하락하기 전까지 이게 진짜 고점인지 아닌지 모른다.

2017년부터의 낙찰가율을 보면 경매에 참여하는 사람들의 투자심리는 여전하고 이 기세는 쉽게 꺽이지 않을 것으로 해석이 된다.

끝.